Επένδυση σε αγορά ακινήτου για μακροχρόνια ενοικίαση: ανάλυση και αξιολόγηση

Η αγορά ακινήτου με σκοπό την ενοικίαση αποτελεί μια κλασική και ασφαλή μορφή επένδυσης, ιδιαίτερα σε φοιτητουπόλεις όπου η ζήτηση για στέγαση παραμένει υψηλή.

Στο άρθρο αυτό, θα εξετάσουμε αν αξίζει μια τέτοια επένδυση, πότε μπορούμε να αναμένουμε επιστροφή κεφαλαίου και τι κέρδος μπορούμε να έχουμε μετά από 12 χρόνια, με ή χωρίς τη χρήση δανείου.

Παράδειγμα Επένδυσης

Ας υποθέσουμε ότι αγοράζετε ένα διαμέρισμα 60.000 ευρώ σε μια φοιτητική πόλη όπως η Θεσσαλονίκη ή η Πάτρα. Το ακίνητο μπορεί να νοικιαστεί σε λογικές τιμές, τουλάχιστον για:

• 450 ευρώ/μήνα αν είναι χωρίς έπιπλα.
• 570 ευρώ/μήνα αν είναι επιπλωμένο.

Θα εξετάσουμε δύο σενάρια: αγορά με δάνειο και αγορά με ίδια κεφάλαια.

Σενάριο 1: Αγορά Χωρίς Δάνειο

Αν αγοράσετε το ακίνητο με δικά σας κεφάλαια, έχετε άμεσα:

• Ετήσιο εισόδημα από ενοίκια:
  • Χωρίς έπιπλα: 450 x 12 = 5.400 ευρώ
  • Με έπιπλα: 570 x 12 = 6.840 ευρώ
    
    
• Λειτουργικά έξοδα:
  • Κόστος συντήρησης (π.χ. επισκευές): ~300 ευρώ/έτος
  • Φόρος Εισοδήματος από ενοίκια (15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ):
    • Χωρίς έπιπλα: 5.400 x 0.15 = 810 ευρώ
    • Με έπιπλα: 6.840 x 0.15 = 1.026 ευρώ
      ​
• Καθαρό κέρδος:
  • Χωρίς έπιπλα: 5.400 - 300 - 810 = 4.290 ευρώ
  • Με έπιπλα: 6.840 - 300 - 1.026 = 5.514 ευρώ
    ​

Απόσβεση επένδυσης:
60.000 / 4.290 ≈ 14 χρόνια (χωρίς έπιπλα)
60.000 / 5.514 ≈ 11 χρόνια (με έπιπλα)

Σενάριο 2: Αγορά με Δάνειο

​Αν χρησιμοποιήσετε δάνειο 80% της αξίας του ακινήτου (48.000 ευρώ) με επιτόκιο 4% και διάρκεια 12 χρόνια:

• Μηνιαία δόση δανείου: ~400 ευρώ
• Ίδια κεφάλαια: 20% της αξίας = 12.000 ευρώ
  
  

Εισοδήματα και Έξοδα

• Μηνιαίο καθαρό εισόδημα:
  • Χωρίς έπιπλα: 450 - 400 = 50 ευρώ
  • Με έπιπλα: 570 - 400 = 170 ευρώ
    ​
• Ετήσιο καθαρό εισόδημα (μετά από φόρους και έξοδα):
  • Χωρίς έπιπλα: (50 x 12) 90 =  510 ευρώ (χωρίς να υπολογιστεί οποιοδήποτε κόστος συντήρησης)
  • Με έπιπλα: (170 x 12) - 1.026 = 1014 ευρώ (χωρίς να υπολογιστεί οποιοδήποτε κόστος συντήρησης)
    ​

Απόσβεση Επένδυσης

Στην περίπτωση με έπιπλα, τα ίδια κεφάλαια των 12.000 ευρώ θα αποσβεστούν σε 12 χρόνια, ενώ το συνολικό κέρδος αρχίζει μετά την αποπληρωμή του δανείου.

Πώληση Μετά από 12 Χρόνια

Αν υποθέσουμε ότι η αξία του ακινήτου αυξάνεται κατά 2% ετησίως, σε 12 χρόνια η αξία θα φτάσει:
60.000 x (1.02^12) ≈ 76.200 ευρώ

Κέρδος από πώληση:

• Καθαρό Κέρδος:
  • Χωρίς δάνειο: 76.200 - 60.000 = 16.200 ευρώ
  • Με δάνειο: 76.200 - (48.000 + τόκοι = 57.600 ~12.000) = 6.600 ευρώ
    
    

Συνυπολογίζοντας τα έσοδα από ενοίκια, το συνολικό κέρδος μπορεί να φτάσει:

• Χωρίς δάνειο: ~72.000 ευρώ (έσοδα + υπεραξία)
• Με δάνειο: ~20.000 ευρώ (έσοδα + υπεραξία)

Συμπεράσματα

1. Η αγορά ακινήτου χωρίς δάνειο αποδίδει σταθερά υψηλότερο καθαρό εισόδημα και μικρότερο ρίσκο.
2. Η αγορά με δάνειο μπορεί να αποφέρει κέρδη, αλλά η απόσβεση εξαρτάται από την αξία του ακινήτου και τη σωστή διαχείριση.
3. Σε περίπτωση πώλησης μετά από 12 χρόνια, η υπεραξία ενισχύει σημαντικά την επένδυση.
   ​

Η επένδυση σε ακίνητα σε φοιτητικές περιοχές είναι ελκυστική αν διασφαλίσετε σταθερή ζήτηση και συντηρήσετε το ακίνητο σε καλή κατάσταση.

Βάσει των υπολογισμών και των δεδομένων που παρουσιάσαμε, η επένδυση σε ακίνητο για μακροχρόνια ενοικίαση φαίνεται να αποφέρει θετικά αποτελέσματα, τόσο από την υπεραξία του ακινήτου όσο και από τα έσοδα από τα ενοίκια. Ωστόσο, οι αποφάσεις σχετικά με τις επενδύσεις πάντα περιλαμβάνουν ρίσκο και απαιτούν προσεκτική ανάλυση της αγοράς, των συνθηκών και των προσωπικών σας στόχων. Διότι πάντα υπάρχει η πιθανότητα οι τιμές των ενοικίων να μειωθούν ή ακόμα και η πώληση του διαμερίσματος έπειτα να μην έχει ανέβει η αξία σύμφωνα με τις προσδοκίες μας. Όπως πάντα πρέπει να υπολογίζουμε και την χειρότερη υπόθεση, του να καταστραφεί ολικώς ή μερικώς το ακίνητο από πυρκαγιά, πλημμύρα, ή και σεισμό. Ή και να υποστεί η Ελλάδα μια νέα οικονομική κρίση και να φτάσουμε στο επίπεδο της προηγούμενης δεκαετίας όπου τα σπίτια πωλούνταν για τραγελαφικά μικρά ποσά.

Επίσης στο παραπάνω παράδειγμα, δεν έχουν υπολογιστεί διάφορα έξοδα, όπως υποθηκοφυλακείου, δικηγόρου (άμα χρειαστεί), μεσίτη, εφορία (αν δεν πρόκειται για πρώτη κατοικία σας), κόστη που μπορεί να προκύψουν για επισκευές, ένφια, κ.α. Όλα αυτά αν ενδιαφέρεστε να αγοράσετε διαμέρισμα πρέπει να τα συνυπολογίσετε διότι το τελικό ποσό αυξάνει και τα χρόνια απόσβεσης της επένδυσης σας.

Τελικά, αξίζει ο κόπος και ο χρόνος σας, μαζί με το κεφάλαιο σας, για να επενδύσετε σε ακίνητο με σκοπό την απόκτηση παθητικού εισοδήματος;​